REITs苦阴跌久矣！

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近日，包括易方达基金、南方基金、银华基金等多家基金公司公告，将公募REITs纳入旗下FOF投资范围，还有天弘基金旗下多只养老主题基金也在“投资策略”部分增加公募REITs投资策略。

此番利好无疑给近期跌跌不休的REITs市场注入一剂“强心针”，此外，近日证监会债券部主任周小舟也表示，将加大力度推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业REITs投资者群体；研究推动REITs市场与香港互联互通，提升对外开放水平，引入境外投资者。多重利好催化下，REITs一改持续数月的颓势，7月7日全天上涨2.28%，28只产品全部收红。

但在阴跌许久后，REITs基金年内跌幅依旧高达11.42%，接受采访的业内人士旗帜鲜明地表示，部分REITs产品的分派率正在逐步提升，显现出长期配置价值，布局窗口期已经出现。

REITs迎来“强心针”

从数量来看，易方达基金可投资公募REITs的FOF产品数量最高，旗下进行基金合同、托管协议修订的基金共有9只。另外，南方基金旗下有8只，东方红资管旗下基金有4只，银华基金和国泰基金分别有2只。

不仅如此，天弘基金旗下8只养老主题基金也公告，“投资策略”部分增加公募REITs投资策略。有业内人士分析称，考虑到普通FOF基金的被投资基金要求运作期限不少于1年、最近定期报告披露的基金净资产不低于1亿元；养老FOF基金的被投资基金要求成立时间不少于2年、最近两年平均季末基金净资产不低于2亿元，截至7月5日，在28只存量公募REITs中，共有12只标的满足普通FOF基金投资要求。不仅如此，首批上市发行的9只REITs还能满足养老FOF基金的投资要求。

REITs苦阴跌久矣，此番利好无疑给近期跌跌不休的REITs市场注入一剂“强心针”，受此消息提振，在随后的两个交易日中证REITS指数一改持续数月的颓势，其中7日全天上涨2.28%，28只产品全部收红，其中中金普洛斯REIT上涨4.58%，继前一日涨逾5%后连续两日强力反弹。

对此，国泰基金相关人士表示，公募REITs已成为资本市场重要的基础投资品类，目前FOF投资公募REITs的条件已逐步成熟，公募FOF将REITs纳入投资范围，有助于推动FOF与公募REITs市场良性互动。公募REITs可作为公募FOF的底层大类资产配置新工具，进一步拓展FOF风险收益的有效边界，为投资者提供更优质的资产配置服务。

中信证券分析称，一方面，潜在增量资金入场是当前公募REITs市场投资者最为期待的，虽然实际投资规模尚不确定，但公募FOF可投公募REITs这一事件本身或能扭转存量资金持续的做空情绪；另一方面，考虑到公募REITs的估值处于历史低位，增量资金的入场或抓住当下市场偏离基本面的超跌所带来的底部机会。此外，FOF基金入场或将显著缓解公募REITs解禁前后面临的压力。

行情触底能否回升？

据统计，截至7日收盘，市场上的28只公募REITs产品自今年以来收益全部告负，平均跌幅为11.42%。其中，华夏中国交建高速REIT、建信中关村产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、平安广州交投广河高速公路REIT等4只产品跌幅居前，均跌超20%，中金普洛斯仓储物流REIT年内回撤甚至一度逼近三成，上述产品中，共有10只基金“破发”。

业内人士分析，机构行为主导了本轮下跌，在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下，当经济和项目基本面修复不及预期时，投资人多采取谨慎观望态度，市场缺乏新资金流入，持续下跌引发部分机构触发清仓线，造成踩踏。

“国内REITs市场仍处于建设发展初期，整体来看，REITs产品市场价值仍位于合理区间，市场的定价中枢、各行业板块的定价逻辑仍在持续探索中。随着当前市场各方不断摸底、博弈，后续不同资产价格之间将出现分化，市场价格将不断向价值的回归，投资人将在价值回归中寻求到新的投资机会。”

还有接受采访的业内人士旗帜鲜明地表示，部分REITs产品的分派率正在逐步提升，显现出长期配置价值，布局窗口期已经出现。

7月6日，证监会债券部主任周小舟表示，截至目前，证监会共批准首发及扩募REITs产品33只，募集资金近1000亿元，回收资金带动新项目投资超5600亿元，资产范围覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等十大领域，市场规模效应、示范效应日益显现。

其中，6月16日，首批4只扩募项目顺利上市，进一步发挥REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续畅通投融资循环的功能。

周小舟表示，当前，证监会正着力推动REITs市场常态化发行，完善基础制度、加强市场监管，推动公募FOF基金配置REITs、加大做市商分类评价考核激励等工作取得积极进展。下一步，证监会将抓紧完善REITs信息披露体系，强化临时信披要求，提升披露频次、及时性，客观准确反映底层资产运营情况；加大力度推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业REITs投资者群体；研究推动REITs市场与香港互联互通，提升对外开放水平，引入境外投资者，推动REITs市场平稳健康运行。